Investissement locatif

Investir en colocation

La colocation est une mode qui séduit de plus en plus. Et pour les investisseurs, c’est surtout une occasion de faire de plus importants rendements que la location classique. De plus, il y a des possibilités de faire de l’optimisation fiscale. Un produit de placement promotionnel répondant à une demande toujours plus croissante.

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Le principe de la colocation

La colocation se définit comme étant la location d’un même logement par plusieurs personnes. Les colocataires peuvent être de la famille, des amis ou des concubins, mais peuvent aussi être des inconnus venant d’horizons différents. Le cadre légal de la colocation est établi par la loi ALUR du 24 Mars 2014 en remplacement de celle du 6 juillet 1989. Il en existe actuellement plusieurs types selon le profil de locataires qui vont cohabiter. Comme pour tout type d’investissement locatif, un contrat de bail devra être signé entre les occupants et le propriétaire afin de régir toutes les modalités de cette cohabitation.

Les différents types de colocations

Au même titre que les résidences de services par exemple, les colocations peuvent se diviser en plusieurs catégories. Les investisseurs pourront alors choisir où placer leur argent en fonction de la stratégie adoptée. La classification se fait selon le profil des types de locataires qui peuvent habiter ensemble. On a alors 5 grandes possibilités.

La colocation étudiante

C’est connu et c’est même un cliché, les étudiants apprécient de vivre en colocation. Il s’agit d’une solution toute trouvée pour pallier le manque de moyens importants. En effet, comme les charges et les loyers sont partagés, il sera plus facile de se loger avec un petit budget. C’est pour cela que les plus grandes villes universitaires établissent de plus en plus de colocations étudiantes. La demande est bien présente, les investisseurs peuvent en profiter.

La colocation de familles monoparentales

La colocation de familles monoparentales est quelque chose de relativement nouveau qui se propage beaucoup surtout en région parisienne. Lorsqu’un couple se sépare, les revenus sont souvent divisés par deux. Pourtant, le loyer représente une proportion assez importante des dépenses mensuelles. La colocation permet alors aux parents seuls de se regrouper afin de continuer à se loger dans un endroit décent. Les conditions restent inchangées quant à la signature d’un bail locatif notamment compilant les responsabilités de chacun.

La colocation senior

La colocation est aussi une solution de premier choix pour les seniors même si cela paraît moins évident. Beaucoup de personnes âgées vivent actuellement dans la solitude avec toutes les contraintes que cela implique (physiquement et psychologiquement). C’est pour cela que la colocation senior est aussi très sollicitée. Les conditions générales restent les mêmes, c’est-à-dire, signature d’un bail et partages des charges. Cependant, certains profils de seniors peuvent bénéficier d’une aide au logement pour leurs loyers.

La colocation de jeunes actifs

Les jeunes actifs viennent récemment d’entrer dans le monde du travail. Il est encore difficile pour la plupart de devenir propriétaire. Pourtant, même pour en location classique, les prix actuels de l’immobilier restent exorbitants. C’est pour ces raisons que la colocation devient une nécessité même pour ce profil de locataire. Encore une fois, les charges sont partagées et de plus en plus d’immeubles sont aménagés de manière plus moderne et optimale. C’est aussi une opportunité pour les investisseurs.

Comment gérer une colocation ?

Gérer une colocation ne diffère pas beaucoup d’une location normale. La première chose indispensable à faire reste d’établir un contrat de bail minutieusement rédigé. C’est le document le plus important pour formaliser une colocation. Il compilera ainsi toutes les responsabilités du bailleur, mais aussi des locataires. Le premier cité pourra choisir entre faire signer un bail collectif unique pour tout le monde ou établir des baux individuels pour chacun. Mais dans le cas d’une colocation meublée, il est conseillé d’opter pour le statut de LMNP ou Loueur en Meublée Non Professionnel.

Les contraintes de gestion du propriétaire seront considérablement réduites. En effet, l’obtention de ce statut implique de confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire professionnel par bail commercial. Les investisseurs n’auront qu’à attendre le versement des loyers et s’acquitter de leurs impôts. C’est en plus une solution très avantageuse fiscalement avec des déductions d’impôts importantes à la clé.

Pourquoi investir en colocation ?

L’investissement en colocation est avant tout un placement à fort rendement. Pour loger plusieurs personnes en même temps dans les normes, il faut acheter des biens d’une certaine surface. Or dans le marché de l’immobilier, plus la surface est importante, plus le prix au mètre carré diminue. De plus, il sera possible de fixer un niveau de loyer plus élevé que dans le cadre des locations classiques. Cela est conseillé, car chaque colocataire paie sa part alors que chacun d’eux a une source de revenus ne dépendant pas de l’autre. On peut alors aller jusqu’à 10 % de rendement si le placement est réellement optimal.

D’un autre côté, il s’agit surtout de répondre au besoin qui ne cesse de monter. Comme précédemment démontré, il n’y a pas que les étudiants qui veulent faire de la colocation. Les propriétaires n’auront pas beaucoup de mal à trouver des locataires s’ils s’implantent dans une bonne ville.

Les villes idéales pour un investissement en colocation

La colocation n’a connu un véritable boom que récemment. Cependant, certaines villes se démarquent déjà par rapport à d’autres. On peut notamment citer l’exemple de Paris. Il s’agit d’une place incontournable où la demande est réellement forte. Que ce soit les jeunes actifs, les étudiants, les seniors ou les familles, les investisseurs ne devraient pas trop avoir de mal à trouver des locataires. En outre, il y a aussi Marseille. Ville de Côte d’Azur où les prix de l’immobilier restent encore assez raisonnables, la colocation y est aussi une véritable niche. Le mètre carré pour un appartement se chiffre aux alentours de 2000 euros en moyenne. La demande y est aussi très forte. Enfin, troisième ville à ne pas rater, celle de Lyon. Ville estudiantine par excellence, la colocation étudiante y marche très bien. Mais son dynamisme économique est aussi à l’origine d’une importante migration de jeunes cadres aussi à la recherche de logements.

Les astuces pour rendre son investissement en colocation serein

Investir dans l’immobilier locatif n’est pas toujours une partie de plaisir. Il est nécessaire d’avoir une bonne stratégie afin de se lancer. C’est aussi valable pour une colocation. Et avoir plusieurs locataires en même temps, c’est encore plus difficile à gérer. Déjà, il est nécessaire de bien choisir l’actif. L’aménagement d’un bien immobilier en colocation nécessite presque toujours de faire des travaux. Le mieux serait d’opter pour un immeuble facilement modulable. Et avec cela, il faut aussi penser aux locataires cibles que l’investisseur souhaite attirer.

Mais le plus important c’est toujours de bien rédiger le bail de location. Il est plus conseillé de faire un contrat collectif avec une clause de solidarité et un acte de cautionnement. Les propriétaires seront plus sereins quant au paiement des loyers. Sinon, pour vraiment éviter les contraintes de gestion, il y a toujours le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel développé un peu plus haut.

Comment assurer la gestion en colocation?

Le premier point concerne le choix des individus qui vont constituer la colocation. Bien que le locataire ne va pas vivre avec le groupe, il se doit d’assurer quand même un minimum d’entente. Au moment de sélectionner les colocataires, il lui faut privilégier les profils qui sembleraient aller ensemble. Dans le cas où un remplacement de locataire doit se faire, il est conseillé de prendre l’avis des occupants qui restent.

Le bail de colocation joue un rôle central pour assurer la gestion d’une colocation. Les charges auxquelles les occupants doivent s’acquitter sont à mentionner précisément. À eux après d’en assurer le partage pour que les paiements se fassent correctement et à temps. Les responsabilités en termes de travaux et d’entretien doivent aussi figurer dans ce fameux contrat afin d’établir les limites du champ d’intervention de chaque protagoniste. Mais pour ne pas avoir à penser à tout cela, le statut LMNP reste la meilleure solution.