Gestion locative colocation

L’investissement en colocation est une niche avec de nombreuses opportunités à saisir. Cependant, il y a quelques particularités à prendre en compte au niveau de la manière de gérer ce type de placement. Certains aspects le différencient de la location normale, au niveau du bail locatif notamment. Les propriétaires doivent se préparer.

Les particularités de

La gestion locative pour une colocation

La colocation nécessite vraiment une attention particulière, car il n’est pas facile de gérer plusieurs locataires pour un seul et unique bien. Tout commence d’ailleurs dès l’aménagement du logement. Il faut qu’il soit adapté à l’usage qui lui est prédit. En outre, certaines modalités du bail se rédigent différemment. Ce dernier peut lui-même être, soit individuel pour chaque occupant, soit collectif. Mais la gestion d’une colocation peut aussi être plus facile si le propriétaire à la possibilité de miser sur le statut de LMNP. Mais le propriétaire doit aussi gérer des relations humaines pour que la cohabitation se passe correctement.

Choisir son type de bail

Comme précédemment mentionné, le bail locatif conclu entre le propriétaire et les colocataires peut s’élaborer de deux manières. Le contrat individuel est personnalisable pour chaque signataire. De son côté, le contrat collectif lui, induit une solidarité qui se manifeste par un partage équitable des charges. Il est nécessaire de faire un choix.

Bail individuel

Un propriétaire a donc la possibilité, selon la loi ALUR de Mars 2014, d’individualiser ses contrats de bail et d’en proposer un pour chaque locataire. Le paiement des différentes charges et loyers se fait alors les uns indépendamment des autres. Ce n’est pourtant pas la meilleure option pour bien des raisons. D’ailleurs, ce n’est pas une pratique très répandue. Les signataires du bail individuel ont alors une certaine exclusivité sur des pièces spécifiques qu’il est nécessaire de mentionner avec précision dans le contrat. Le droit commun qui s’applique sur les parties communes doit aussi faire l’objet d’une clause claire et nette.

Bail communautaire

Le bail collectif, communautaire ou encore à preneurs multiples reste la forme de contrat qui s’applique le plus aux collocations. Les locataires sont beaucoup plus liés entre eux et doivent instaurer une véritable solidarité. Les signataires sont donc tous logés à la même enseigne. Les responsabilités et les droits sont équitablement les mêmes pour tout le monde surtout au niveau des loyers et des charges. Les pièces à vivre ne sont pas attribuées de manière individuelle. Un bail de colocation communautaire a intérêt à inclure une clause de solidarité. Ce n’est pas une obligation, mais c’est une sécurité de plus pour les bailleurs.

Le choix du loyer et les charges

S’il y a bien une chose importante que les propriétaires doivent fixer correctement, c’est le loyer, mais aussi la répartition des charges. En effet, il s’agit des points importants qui vont beaucoup peser dans la réussite de l’investissement. Selon la loi, les investisseurs sont libres de déterminer n’importe quel montant lui convient.

Cependant, il est nécessaire de déterminer un niveau correct qui peut couvrir ses charges et faire des bénéfices. Mais pour éviter la surévaluation, la meilleure méthode reste de se référer aux réalités du marché. Sinon, il ne faut pas oublier que selon les villes, il existe des plafonds à ne pas dépasser.

Concernant les charges, les propriétaires ont la possibilité de proposer l’un des deux types de modalités de règlement. En effet, les colocataires peuvent, soit opter pour un paiement mensuel avec régularisation annuelle, soit pour le régime des charges forfaitaires. Dans la deuxième option, aucune régularisation n’est possible.

Ce qu’il faut faire en cas de départ d’un des colocataires

Le départ d’un colocataire est un événement qui peut arriver. Ainsi, les formalités et les procédures à suivre peuvent varier selon le type de contrat, individuel ou communautaire. Dans le premier cas, un avis de congé par lettre recommandée suffira en respectant les conditions de préavis et d’état des lieux. Dans le cas d’un contrat collectif, si un colocataire décide de s’en aller, le loyer fixé dans le bail reste inchangé. Cela oblige la personne sur le départ de toujours s’acquitter de ses charges même s’il n’habite plus sur les lieux, du moins jusqu’à ce qu’un remplaçant prenne sa place.

Les avantages de la gestion locative d’une colocation

La colocation est un bon moyen de louer plus facilement un logement ayant une surface importante. C’est d’ailleurs la meilleure méthode d’investissement pour maximiser ses rendements locatifs. Le sentiment de charges partagées attire de plus en plus de personnes recherchant un logement. De plus, grâce au principe de contrat collectif avec clause de solidarité, il est plus facile de se confronter à une vacance locative. En effet, si un colocataire part, il a toujours une responsabilité jusqu’à ce qu’il soit numériquement remplacé. Et encore une fois, il y a une réelle demande. Par conséquent, il ne sera pas facile de combler une place qui se libère.
Et justement, cette clause de solidarité est la sécurité qui permet aux propriétaires d’être tranquilles. Les colocataires ont l’obligation de payer un montant coûte que coûte. Il est aussi possible de faire appel à des sociétés de gestion pour n’avoir aucune contrainte grâce au statut de LMNP.

Assurance habitation

Comment ça marche pour une colocation?

Une assurance habitation est obligatoire pour au moins un des colocataires. Mais dans le cas où un sinistre venait à arriver, tout le monde devra participer à l’avancement de certains frais. Il est aussi possible que chacun des colocataires souscrive à un contrat d’assurance habitation de manière individuelle. Si une souscription unique est faite pour tout le monde, c’est comme pour le bail, l’ensemble des colocataires doivent avoir leurs noms sur le contrat. Un avenant au contrat de bail, mais aussi d’assurance devra alors être fait si un signataire devait changer ou se retirer.

Il est aussi possible pour le propriétaire lui-même, selon la loi ALUR, de souscrire à un contrat d’assurance habitation pour ces colocataires. Il peut ainsi majorer les loyers du montant des primes en le répartissant de manière équitable. C’est un moyen d’éviter de faire des modifications compliquées lorsqu’il y a un départ et un changement de colocataires.

Taxe d’habitation en colocation : qui la paye ?

Toute personne occupant un logement, qu’elle soit propriétaire, locataire ou encore colocataire se doit de payer l’impôt local de la taxe d’habitation. Ainsi, s’il s’agit d’une colocation. Administrativement, c’est un seul des colocataires qui doit être désigné pour assumer la charge. De ce fait, un seul nom doit figurer sur l’avis de paiement de cette taxe d’habitation.

Mais même si un seul et unique redevable est désigné, un accord à l’amiable doit être établi entre tout le monde pour se partager le montant. La plupart du temps, le bail de colocation inclut déjà la répartition au sein de ses clauses. La nomination du payeur unique se fait après. Il faut que tous les signataires puissent payer les charges, incluant la taxe d’habitation, et les loyers de manière égale. Par contre, dans le cas où une différence importante de revenus est observée entre les colocataires, une autre répartition plus proportionnelle peut être décidée.